Loi Denormandie : définition, avantages et conditions d’application

Le dispositif Denormandie, instauré en 2019, vise à encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes dégradés. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de l’achat et de la rénovation de biens immobiliers destinés à la location. Cette mesure s’inscrit dans une volonté de revitaliser les zones urbaines en difficulté.

Au-delà d’un avantage fiscal, cette loi offre une opportunité pour les propriétaires de valoriser leur patrimoine tout en contribuant à l’amélioration de l’habitat. Certaines conditions strictes encadrent son application, comme l’obligation de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

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Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Le dispositif Denormandie, initié par l’ancien ministre du logement Julien Denormandie, a été instauré pour encourager la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes dégradés. Ce programme fiscal vise à revitaliser les zones urbaines en difficulté en offrant aux investisseurs une réduction d’impôt.

Encadrement légal

Le dispositif Denormandie est encadré par l’article 199 novovicies et a été prolongé par l’article 42 de la loi du 9 avril 2024, dans le cadre de la loi de finances pour 2024. Initialement mis en place pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, il est désormais prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

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Objectifs et fonctionnement

Le dispositif s’applique aux logements anciens qui nécessitent des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.

• Les logements doivent être situés dans des zones éligibles, souvent des centres-villes dégradés.
• Les investisseurs doivent s’engager à louer le bien pour une durée minimale de six ans.

Prolongation et élargissement

Depuis le 11 avril 2024, le dispositif Denormandie s’étend aussi aux investissements réalisés dans des copropriétés en grande difficulté financière, dans le cadre des opérations de requalification des copropriétés dégradées. Le programme vise ainsi à renforcer l’attractivité des centres urbains tout en offrant des avantages fiscaux significatifs aux investisseurs.

Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie offre aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu, un levier puissant pour favoriser la rénovation des logements anciens. Les avantages fiscaux peuvent atteindre jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, répartis sur une période de douze ans. Cette réduction varie selon la durée de l’engagement locatif :

• 12 % pour une durée de six ans
• 18 % pour une durée de neuf ans
• 21 % pour une durée de douze ans

Le montant de l’investissement pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 euros par an. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du bien ainsi que sur le montant des travaux de rénovation.

Ce dispositif permet aussi de bénéficier d’une défiscalisation progressive, offrant une flexibilité aux investisseurs souhaitant adapter leur engagement en fonction de leurs objectifs financiers.

La réduction d’impôt est applicable dès l’année d’achèvement des travaux, ce qui permet aux investisseurs d’optimiser leur fiscalité rapidement.

Les conditions d’éligibilité de la loi Denormandie

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés. Le logement doit être situé dans les zones définies par la loi, incluant les communes éligibles au programme Action Cœur de Ville et les opérations de revitalisation de territoire (ORT).

Les travaux de rénovation constituent un autre point fondamental. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et doivent viser l’amélioration de la performance énergétique du bien. Ils peuvent inclure des travaux de transformation pour créer de nouvelles surfaces habitables.

Pensez à bien respecter les plafonds de loyer et les plafonds de ressources des locataires, conformément aux critères établis par le dispositif. Les plafonds de loyer varient selon la zone géographique du logement.

Les travaux d’amélioration doivent être réalisés par des entreprises reconnues garant pour l’environnement (RGE) pour assurer la qualité et l’efficacité énergétique des rénovations. Ces travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.

Le dispositif Denormandie a récemment été étendu aux investissements réalisés dans des copropriétés en grande difficulté financière depuis le 11 avril 2024. Cette extension vise à inciter davantage de rénovations dans des zones particulièrement touchées par la dégradation immobilière.

Comment bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie ?

Pour tirer profit de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Denormandie, suivez ces étapes essentielles :

• Utilisez un simulateur ou consultez la carte des communes éligibles pour vérifier si le logement se situe dans une zone couverte par le programme Action Cœur de Ville ou une opération de revitalisation de territoire (ORT).
• Vérifiez que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Ceux-ci doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
• Assurez-vous que les plafonds de loyer et les plafonds de ressources des locataires respectent les critères définis par le dispositif.
• Engagez des entreprises reconnues garant pour l’environnement (RGE) pour réaliser les travaux d’amélioration énergétique.

Les investissements réalisés dans des copropriétés en grande difficulté financière sont aussi éligibles depuis le 11 avril 2024, élargissant ainsi le champ d’application du dispositif.

Pour bénéficier de la réduction, le bien doit rester en location pendant une période minimale allant de 6 à 12 ans, ce qui permettra de déterminer le montant de la réduction d’impôt.

Le dispositif Denormandie s’applique aux logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027, prolongé par l’article 42 de la loi du 9 avril 2024. Ce programme vise à encourager la rénovation de logements anciens, contribuant ainsi à la revitalisation des centres-villes et des territoires en difficulté.